CÓMO ANULAR UNA CLÁUSULA SUELO EN LA HIPOTECA. ADAS Administración

clausula

En primer lugar, como siempre hacemos en este tipo de artículos, es necesario delimitar un poco el objeto de los mismos. En este caso el artículo versa de cómo anular la cláusula suelo decretada ilegal, hace poco, por el Tribunal Supremo al hilo de una serie de sentencias del Tribunal de Justicia Europeo. Por ello debemos advertir que la información es reciente, muy cambiante y es posible que quede obsoleta en meses.

¿Es ilegal nuestra cláusula suelo?

En la abrumadora mayoría de casos podemos decir que sí. Salvo las hipotecas muy recientes, que ya han modificado los bancos, muchas de ellas poseen este vicio en dicha cláusula. La Sentencia pionera de 9 de mayo de 2013 del Tribunal Supremo en relación a las cláusulas suelo de las hipotecas, fijó unos criterios jurisprudenciales de interpretación que serán aplicables a todas las cláusulas suelo de todas las entidades bancarias. Una de las principales consecuencias es que muchas de las cláusulas suelo de las hipotecas no reúnen los requisitos y por lo tanto serán anulables ante los Juzgados por falta de transparencia. La falta de transparencia al momento de la firma o posteriormente es motivo de anulabilidad de las mismas. El banco tiene el deber de informar con claridad al consumidor sobre las consecuencias de la firma de este tipo de condiciones.

Así, aunque todo se haya hecho como debe de ser en la práctica bancaria, la cláusula será ilegal y anulable si concurren los siguientes requisitos:

  1. Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.
  2. Se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas.
  3. No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar.
  4. No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad –caso de existir- o advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.
  5. En el caso de las utilizadas por el BBVA, se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.

Por tanto, tan sólo hace falta que se cumpla UNA de las anteriores para que sean anulables. Otro enorme beneficio del nuevo criterio jurisprudencial es que la carga de la prueba en el eventual procedimiento judicial recae sobre el banco demandado y no sobre nosotros. Son ellos los que deben probar que se hizo todo con la diligencia legalmente establecida. En la práctica, es muy raro que las hipotecas afectadas (firmadas antes de la crisis económica o a sus comienzos) cumplan todos los requisitos necesarios para su validez. De forma estimativa, más o menos nueve de cada diez hipotecas con cláusula suelo caen en alguno de los vicios que señala el Tribunal Supremo y seguro que se puede hacer algo por recuperar ese dinero injustamente estipulado.

Identificación práctica de las cláusulas suelo

Como todos sabemos las escrituras hipotecarias son documentos excesivamente técnicos y complejos, hechos así para confundir y desorientar al cliente a la hora de defender sus derechos. Sin embargo hay unas pautas comunes en la redacción de la escritura y aquí se las vamos a mostrar.

Donde se camufla una cláusula suelo suele ir acompañada de una frase parecida a ésta:

“…se pacta expresamente que el tipo de interés resultante de dicha operación nunca podrá ser inferior al XXX por ciento, ni superior al YYY por ciento”.

Del mismo modo en cada banco grande hay unas peculiaridades que son las siguientes:

  • BANCO GALLEGO/SABADELL: Se encuentra camuflada bajo la denominación “límite mínimo del tipo de interés legal aplicable del XXX por ciento”.
  • BANCO POPULAR/PASTOR: La cláusula suelo está camuflada bajo el nombre “límites a la variabilidad del tipo de interés”.
  • CAJA ESPAÑA/BANCO CEISS: se encuentra en la frase “tipo de interés nominal”.
  • CAJA DUERO: Colocada junto al Euribor diferencial “en ningún caso el tipo nominal anual podrá ser inferior al XXX por ciento”.

Pasos previos a la vía judicial

1.- Información necesaria

Para poder saber de la posible ilegalidad de la cláusula resulta de gran importancia consultar esta serie de documentos que os enumeramos a continuación:

  • Escritura hipoteca (lo más importante).
  • Escritura de subrogación (si existe).
  • Uno de los últimos recibos (importante también).
  • Oferta vinculante o FIPER (si los hay).
  • Comunicaciones con el banco (folletos informativos o emails entre tú y la oficina).

En el caso de que tu hipoteca con cláusula suelo sea una ampliación de una hipoteca anterior con o sin la cláusula suelo, necesitarás copia de la hipoteca anterior. Si tu hipoteca es una subrogación a otra hipoteca de un promotor/vendedor, necesitarás la copia de la hipoteca en la que te subrogaste.

2.- Carta al servicio de atención al cliente

El segundo paso para anular la cláusula suelo es reclamar por carta al Servicio de Atención al Cliente de tu banco. En la práctica lo más seguro es que no hagan caso (aunque cada vez están haciendo más) pero es una constancia de que lo has reclamado y ha quedado por escrito a efectos de poder recuperar el dinero que les hayas abonado de más.

Algunas entidades y expertos recomiendan reclamar al Banco de España (BDE) para que dictamine si en vuestro caso el banco respetó vuestros derechos recogidos en los buenos usos y prácticas bancarias. Es un trámite meramente opcional que nos beneficiaría en la obtención de nuevos documentos y argumentos a la hora de ir a la vía judicial a reclamar la cláusula suelo.

3.- Carta o reclamación al banco de España (Opcional)

Como se ha dicho es de carácter opcional y no es muy efectivo, sin embargo es otra constancia de que se ha hecho una reclamación previa y de que nos hemos interesado por agotar los trámites prejudiciales.

Vía judicial

Una vez hayamos constatado que nuestra hipoteca adolece de tal cláusula y una vez hechos los pasos previos necesarios para poder reclamarla entramos ya en la vía judicial para satisfacer nuestros intereses. La vía judicial, como sabemos, es más lenta y costosa que un procedimiento amistoso entre las partes, pero muchas veces los bancos no dejan opción a la negociación o sus ofertas son sumamente pobres, con lo que nos vemos obligados a acudir a los tribunales.

Antes de nada, les aconsejo que lleven toda la documentación a cualquier abogado de confianza o que les hayan recomendado para analizar previamente la escritura hipotecaria y el resto de documentos. En general lo que se hace es instar un procedimiento ante el Juzgado para anular dicha cláusula y que se deje de pagar el dinero extra que de ella se desprende. Casi la totalidad de los juzgados están dando la razón a los hipotecados y quitándosela a las entidades bancarias. Por tanto avanzados los meses del procedimiento y concluidos los trámites y formalidades legales oportunas tendrán una resolución judicial que anulará tal cláusula y les ahorrará dinero. También hay que subrayar que una vez ganado el pleito la parte que lo ha “perdido” está obligada a satisfacer las costas del abogado y procurador, es decir, devuelven el dinero invertido por ustedes en el salario de estos profesionales.

Vía judicial en ejecución hipotecaria

Si, por desgracia, están ya inmersos en un procedimiento de ejecución hipotecaria (desahucios) o prevén que lo vayan a estar pronto también han de saber que es posible descontar el dinero de dicha cláusula del pago futuro e incluso solicitar la nulidad de la escritura hipotecaria por la abusividad de esa cláusula (en la práctica es casi imposible que la concedan). Por ello no dejen de señalárselo a su abogado y prepararse para pelear en ese sentido pues cualquier rebaja de la ejecución será un alivio, aunque pequeño, para el deudor ante esta situación tan injusta y sistematizada.

Retroactividad de la cláusula suelo

Recientemente hemos oído noticias de sentencias pioneras en reconocer la devolución del dinero abonado por la cláusula suelo, es decir, no sólo anularla para el futuro, sino reconocer la nulidad total y, por tanto, reconocer la devolución del dinero pagado por ella desde que se firmó la hipoteca. No es seguro que sea así y, como les he dicho al principio del artículo, se trata de un tema candente que cambia día a día así que no les puedo ni debo asegurar que las noticias sean verdad pero lo que sí les aconsejo es que estén atentos y que no dejen de recordárselo a los profesionales que les asesoren para poder jugar todas las cartas que se puedan en este asunto que va modificándose día a día.

Fuente: adasadministracion.com

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